Beroep op huurprijsvermindering faalt: huurders moeten huis uit

Wanneer de huurders van een woning de huurachterstand uit protest hoog laten oplopen, leidt dit tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het huis.

Een verhuurder stapt naar de rechtbank Noord-Holland om de betaling van een huurachterstand van ruim 11.500 euro te vorderen. Ook vraagt zij om ontbinding van de huurovereenkomst. De huurders hebben de huur echter met opzet niet betaald. Zij vinden dat ze, vanwege gebreken en omdat zij het huis niet kunnen onderverhuren, recht hebben op huurprijsvermindering. Hiervoor zijn zij eerder al naar de Huurcommissie gegaan.

Gebreken

De overeengekomen huurprijs is niet redelijk, vinden de huurders, en er zou sprake zijn van gebreken aan de woning. Ook zou de verhuurder de bij aanvang van de huurovereenkomst verleende toestemming om het huis deels te mogen onderverhuren hebben ingetrokken, terwijl dit een voorwaarde was bij het huren van het huis. Dit levert, naast een gebrek, ook een onvoorziene omstandigheid op, zo stellen de huurders.

Volgens de verhuurder is er geen sprake van gebreken die een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. Ook zegt zij niet te hebben gegarandeerd dat de gemeente onderhuur toe zou blijven staan. Zij is niet verantwoordelijk voor de omstandigheid dat de gemeentelijke regelgeving onderverhuren in de weg staat, stelt zij.

Huurcommissie

De vordering tot huurprijsvermindering wordt afgewezen. De rechtbank refereert hierbij naar de eerdere beslissing van de Huurcommissie. Hieruit volgde dat de overeengekomen huurprijs boven de liberalisatieprijs ligt, en er dus sprake is van geliberaliseerde huur. Voor geliberaliseerde woonruimten geldt als uitgangspunt dat de verhuurder meer vrijheid heeft om de hoogte van de huur te bepalen en dat het puntensysteem voor huurwoningen en de maximale huurprijzen niet van toepassing is. De verhuurder is dus gerechtigd een hogere huurprijs te vragen dan het door de Huurcommissie redelijk bevonden bedrag, aldus de Huurcommissie. De rechtbank stelt dat, als de huurders het niet eens zijn met de beslissing van de Huurcommissie, het op hun weg had gelegen binnen acht weken na die beslissing een procedure te starten bij de kantonrechter. Dit hebben zij nagelaten, waardoor het in de huidige procedure niet meer mogelijk is de aanvangshuurprijs door de kantonrechter te laten toetsen, aldus de rechtbank.

Gebreken

Wel had de verhuurder de gebreken aan het huis voor de start van de huur moeten herstellen, zo oordeelt de rechtbank. Omdat zij dit niet heeft gedaan en het aannemelijk is dat het huurgenot hierdoor is aangetast, moet de huurprijs tijdelijk worden verlaagd. De huurders hebben recht op een huurprijsvermindering van 40 procent, voor drie maanden, zo beslist de rechtbank.

Eigen risico

Er is volgens de rechtbank onvoldoende gebleken dat de huurders ervan uit mochten gaan dat zij de woning konden onderverhuren. Van een gebrek is hier dus geen sprake. Ook levert het niet kunnen onderverhuren geen onvoorziene omstandigheid op die van dien aard is dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Gemeentelijke regelgeving staat er aan in de weg dat het huis (deels) mag worden onderverhuurd. Of die regels er al waren toen de huurovereenkomst werd gesloten, is tijdens de zitting niet duidelijk geworden, maar omdat niet vast is komen te staan dat er kon worden onderverhuurd, had het op de weg van de huurders gelegen bij de gemeente te informeren onder welke voorwaarden onderhuur mogelijk was. Voor zover ze dat niet hebben gedaan, komt dit voor hun eigen risico. De door de verhuurder gevorderde huurachterstand is daarom grotendeels toewijsbaar. Gelet op de hoogte daarvan worden de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het huis toegewezen. De huurders moeten binnen 14 dagen na betekening van het vonnis het huis uit zijn. 

ECLI:NL:RBNHO:2022:7562