Onderaannemer mag niet zomaar retentierecht inroepen

Bouwvertragingen komen veel voor. Hoofd- en onderaannemers geven elkaar dan vaak de schuld. In deze zaak riep de onderaannemer een retentierecht in. Gevolg was dat de aanstaande bewoners hun huizen niet konden bekijken of zelf afbouwen.

Enkele mensen geven een aannemer opdracht om op hun percelen huizen te bouwen. In de aannemingsovereenkomst staat dat de bouwtermijn 285 dagen bedraagt. De aannemer schakelt een onderaannemer in, die deze termijn niet haalt. Na ruim twee jaar wordt de bouw gestaakt. De aanstaande bewoners hebben dan 95 procent van de bouwsom betaald. De hoofdaannemer komt met een regeling: als de bewoners nog een (aanzienlijk) bedrag aan hem betalen, krijgen zij de sleutels en kunnen ze de huizen zelf afbouwen. Daar gaan de bewoners niet op in. Ze zeggen de aannemingsovereenkomsten op wegens wanprestatie.

Retentierecht

Omdat de onderaannemer een groot bedrag van de hoofdaannemer tegoed heeft, heeft hij een retentierecht op de woningen, zo stelt hij: pas als de hoofdaannemer betaalt, krijgt die de woningen ‘terug’ van de onderaannemer. Dit retentierecht wordt in het kadaster ingeschreven. De aanstaande bewoners eisen bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag dat de onderaannemer het retentierecht staakt.

Feitelijke macht

Volgens de wet heeft een schuldeiser – hier de onderaannemer – slechts een retentierecht als hij een opeisbare vordering op een schuldenaar (de hoofdaannemer) heeft, als er voldoende samenhang is tussen de vordering en de verplichting tot afgifte van de zaak, én als de schuldeiser de feitelijke macht over de zaak heeft. Dat laatste is hier niet het geval, aldus de voorzieningenrechter. Alle contacten met de bewoners liepen via de hoofdaannemer. Wilden zij de huizen bezoeken, dan kregen ze van de hoofdaannemer de sleutel. De bouwbegeleider kende de onderaannemer zelfs niet. De woningen bevonden zich niet in de feitelijke macht van de onderaannemer, hij had er geen zeggenschap over. Dan heeft hij ook geen rechtsgeldig retentierecht op deze woningen.

Hogere bouwkosten

De bewoners hebben de bouwsom bijna volledig betaald, maar de huizen zijn voor slechts 60 procent gereed. Zij hebben niks te maken met het financiële conflict tussen de hoofd- en onderaannemer. Deze laatste zegt dat hij te maken heeft gehad met meerwerk en hogere bouwkosten, die de hoofdaannemer niet wilde vergoeden. Volgens de rechter hebben de hoofd- en onderaannemer samengespannen over het retentierecht, om zo druk te zetten op de bewoners. Het was immers logischer dat de hoofdaannemer het retentierecht zou inroepen, om zo meer geld voor de afbouw van de bewoners te krijgen.

Dwangsom

De voorzieningenrechter verbiedt de onderaannemer het retentierecht uit te oefenen en moet dit uit het kadaster weghalen. Hij mag ook in de toekomst geen retentierecht inroepen, op straffe van een dwangsom van 10.000 euro per keer als hij dat toch doet.

ECLI:NL:RBDHA:2022:10120