Niet elke afspraak over een koop is een echte koopovereenkomst

Twee partijen maken afspraken over de (ver)koop van een winkelpand. Als de eigenaar het pand aan een ander verkoopt, stapt de geïnteresseerde koper naar de rechter. Er was toch een overeenkomst gesloten?

Het komt vaak voor: partijen spreken iets af, de een komt de afspraak niet na en dan ontstaat discussie of er een echte overeenkomst tot stand is gekomen. In de wet staat dat een overeenkomst ontstaat door een aanbod van de ene partij en de aanvaarding daarvan door de andere partij. In deze zaak gaat het om de vraag of een vastgoedfonds een aanbod heeft gedaan op een winkelpand, dat de eigenaar heeft aanvaard.

Letter of Intent

Het vastgoedfonds bood € 4.405.000. Ook wordt de leveringsdatum vastgelegd. Andere zaken worden opgenomen in een Letter of Intent (LOI). De winkelpandeigenaar accepteert het bedrag, maar maakt enkele voorbehouden. Hij ondertekent de LOI niet. Een paar weken na de eerste gesprekken verkoopt hij het winkelpand aan een derde partij. De geïnteresseerde koper stapt naar de rechtbank Rotterdam om zo af te dwingen dat de koopovereenkomst alsnog wordt uitgevoerd.

Hoofdzaken

De rechtbank spreekt van een ‘commercieel verhuurd vastgoed met een serieus financieel belang’. Als er in zo’n geval alleen overeenstemming is over de prijs en de leveringsdatum, dan is van een overeenkomst nog geen sprake. Het is gebruikelijk dat er financiële, juridische en fiscale omstandigheden worden onderzocht, er dient te worden gesproken over garanties en vrijwaringen. Met alleen overeenstemming over twee hoofdzaken is de transactie veelal nog niet rond.

Potestatieve voorwaarden

De koper werkte ook met opschortende voorwaarden. Zo moest er een due diligence-onderzoek op meerdere terreinen komen en ook een customer due diligence-onderzoek, en de raad van commissarissen van het vastgoedfonds diende de transactie goed te keuren. Volgens de rechtbank zijn dit ‘potestatieve voorwaarden’: de vervulling ervan ligt in de macht van een van de partijen, hier het vastgoedfonds. Zo is de koopovereenkomst louter afhankelijk van de toekomstige wil van één partij. Daaruit kan nooit een koopovereenkomst volgen. In zo’n geval had het vastgoedfonds immers steeds de mogelijkheid van de transactie af te zien – bijvoorbeeld als de RvC het niet wilde. Eigenlijk, zo zegt de rechtbank, heeft het fonds zich niet echt willen binden. En zonder de wil om zich te binden komt er geen overeenkomst tot stand.

Niet onrechtmatig

Dat de winkeleigenaar tijdens de gesprekken met het fonds het pand aan een derde verkocht, verdient volgens de rechtbank niet de schoonheidsprijs. Maar het vastgoedfonds wist wel van die mogelijkheid. De eigenaar wilde snel verkopen en dat lukte met deze nieuwe koper. De eigenaar heeft dan ook niet onrechtmatig gehandeld door de onderhandelingen met het vastgoedfonds af te breken.

ECLI:NL:RBROT:2022:8460