Bijna structureel te laat huur betaald: huurovereenkomst mag ontbonden worden
Een herhaalde, bijna structureel te late betaling van de huur is een ernstige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee gepaard gaande ontruiming in beginsel rechtvaardigt. Dat oordeelde de rechtbank Noord-Holland in een zaak over de huur van een bedrijfsruimte.
Een vrouw huurt de bedrijfsruimte voor ruim € 6.000 per maand. Op grond van de huurovereenkomst moet zij de huur voorafgaand aan de betreffende maand betalen. Sinds januari 2021 komt zij haar betalingsverplichting echter niet meer na, door de huur niet op tijd en volledig te betalen. Wanneer de huurachterstand is opgelopen tot ruim € 13.000, stapt de verhuurder naar de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland.
Ernstige wanprestatie
Daar eist de verhuurder betaling van de achterstallige huur. Ook vraagt ze de kantonrechter de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen de bedrijfsruimte te ontruimen. De huurder is namelijk ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, zo stelt de verhuurder. Dat de vrouw na het uitbrengen van de dagvaarding de achterstallige huur alsnog helemaal heeft voldaan, maakt dat tekortschieten niet ongedaan. De wanprestatie is volgens de verhuurder zo ernstig dat van haar niet kan worden verwacht dat ze de vrouw nog langer als huurder duldt.
De huurder protesteert tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming. Ze wijst erop dat ze door de twee jaar durende coronapandemie omzetverlies heeft geleden, maar sinds november 2021 weer meer omzet draait. Daardoor heeft ze de verhuurder inmiddels het volledig verschuldigde bedrag kunnen betalen.
Ernstige tekortkoming
De rechtbank oordeelt als volgt. In de rechtspraak wordt een huurachterstand van drie maanden als een dusdanig ernstige tekortkoming gezien dat toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel gerechtvaardigd is. Deze huurder had ten tijde van de dagvaarding de huur over oktober en november 2021 nog niet betaald en dus is sprake van een achterstallige huur van twee – en geen drie – maanden. De geëiste ontbinding en ontruiming vanwege een onacceptabele huurachterstand moet volgens de kantonrechter daarom worden afgewezen. Vaststaat echter dat de huurder ernstig is tekortgeschoten in de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting om de huur tijdig te betalen. De verhuurder heeft verschillende aanmaningen moeten sturen en de huur is meerdere keren niet voor de eerste dag van de nieuwe maand betaald. De huur over oktober en november is pas na het uitbrengen van de dagvaarding voldaan. Naar het oordeel van de kantonrechter is de herhaalde, bijna structureel te late betaling een ernstige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee gepaard gaande ontruiming in beginsel rechtvaardigt.
Financiële gegevens
Om rekening te kunnen houden met de door de huurder aangevoerde lagere omzetcijfers moet voldoende aannemelijk zijn dat de omzet door de pandemie sterk is gedaald. Het is aan de huurder om dat aan te tonen. Zij heeft echter geen financiële gegevens verstrekt waaruit de omzetdaling blijkt. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden dan ook toegewezen.
