Gebruik van woning in strijd met bestemmingsplan

Een woning wordt gekocht met de bestemming ‘bedrijfswoning’, maar mag van de gemeente worden gebruikt als ‘burgerwoning’. De koper vindt dat zijn huis zo al direct minder waard is en wil van de koop af. Hij eist ook schadevergoeding.

Bij de aankoop van een huis blijken, achteraf gezien, bepaalde onderdelen van de koopovereenkomst niet duidelijk. De koper kreeg na de levering van zijn nieuwe woning een brief van de gemeente. Het huis wordt gebruikt voor burgerbewoning en dat is in strijd met het bestemmingsplan, maar de gemeente staat dit gebruik wel toe. Bij een toekomstig bestemmings- of omgevingsplan zal de gemeente alsnog een besluit moeten nemen over de legaliteit van de burgerbewoning. En, zo vertelt de gemeente erbij: het is niet waarschijnlijk dat deze woning dan zal worden bestemd als burgerwoning. Omdat het huis om die reden in de toekomst moeilijker te verkopen is, ligt – volgens de koper – de marktwaarde al snel een ton lager. Dat bedrag eist de koper van de verkoper: die heeft een woning verkocht die niet voldoet aan de verwachtingen.

Bedrijfswoning

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch verwijst naar de koopovereenkomst. Daarin staat letterlijk dat de bestemming ‘bedrijfswoning’ is. De koper wist dat hij geen burgerwoning had gekocht. Hij heeft ook gemeentelijke documenten ontvangen, waarin staat dat de bestemming ‘bedrijfswoning’ is. De koper mocht er dan ook niet op vertrouwen dat hij een huis heeft gekocht dat als burgerwoning bestemd was.

‘Zonder enig voorbehoud’

Maar, zegt de koper, de verkoper en de makelaar hebben hem voorgespiegeld dat burgerbewoning ‘zonder enig voorbehoud’ was toegestaan. Nee, zegt het hof: de woning beantwoordt aan de koopovereenkomst. Het huis mag (van de gemeente) als burgerwoning worden gebruikt. De woning kan ook worden verkocht aan particuliere kopers en deze mogen de woning ook als burgerwoning gebruiken en weer doorverkopen.

Risico

Verder is in de koopovereenkomst geen garantie opgenomen dat het gebruik als burgerwoning tot in lengte van dagen kan worden gecontinueerd. De makelaar van de verkoper heeft terecht aangevoerd dat iedere eigenaar van een onroerende zaak in Nederland het risico loopt dat de overheid besluit planologische wijzigingen door te voeren. Volgens het hof is er dan ook geen grondslag de koopovereenkomst te ontbinden of te vernietigen. Daar komt bij dat de koper onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van een waardevermindering van de woning van tenminste 100.000 euro.

ECLI:NL:GHSHE:2022:2539