‘Het is geen huurovereenkomst maar een bruikleenovereenkomst’

Een huiseigenaar wil de ‘huurder’ eruit zetten, omdat de ‘huur’ te weinig opbrengt. Het is ook geen huur, beweert hij: de bewoner heeft het pand in bruikleen. Maar daar steekt het gerechtshof een stokje voor.

Een man woont sinds 2013 in een huis, op basis van een huurovereenkomst die was aangegaan voor één jaar maar daarna steeds met een jaar is verlengd. De huurder betaalde maandelijks 1.050 euro, inclusief water, elektra en gas. In 2019 zegt de eigenaar de overeenkomst op, maar de bewoner accepteert dat niet. In de periode dat hierover een procedure bij de kantonrechter loopt, verkoopt de eigenaar de woning. De kantonrechter bepaalt dat de man in het huis mag blijven.

Geen huurbescherming

Tegen dit vonnis gaat de nieuwe huiseigenaar in beroep bij het gerechtshof Den Haag. Hij stelt dat er geen huurovereenkomst is, maar een overeenkomst van bruikleen. Daarbij komt de bewoner geen huurbescherming toe. Volgens het hof moet worden gekeken of de overeenkomst voldoet aan de voorwaarden die de wet stelt aan een huurovereenkomst. Van belang zijn twee elementen: de een verstrekt een zaak in gebruik aan een ander, die ander moet een tegenprestatie leveren (de huursom betalen).

Tegenprestatie

De huiseigenaar zegt dat dit geen huursom kan zijn: na aftrek van energiekosten blijft er zo’n 700 euro per maand over. Dat is niet marktconform en kan dus niet worden gelijkgesteld aan een normale huurprijs. Het gerechtshof erkent dat, maar zegt ook: het is zeker geen symbolische vergoeding die niet als tegenprestatie kan gelden. Dat de tegenprestatie onvoldoende is bepaald omdat sprake is van een all-in bedrag, doet daar niet aan af. Het is immers de eigenaar die een splitsing kan maken tussen de huurlasten en de servicekosten. Dat een marktconforme huur hoger zou uitvallen is ook niet relevant voor kwalificatie van de maandelijkse betaling en de huurovereenkomst. Daar komt bij: op de overeenkomst stond altijd met hoofdletters 'HUUROVEREENKOMST': huur was altijd de bedoeling van partijen.

Behoud van woonruimte

De eigenaar vindt verder dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de bewoner zich op huurbescherming beroept. Dat is een stelling die een rechter niet vaak honoreert. De eigenaar heeft de woning gekocht, wetende dat deze was verhuurd en dat de bewoner zich op huurbescherming beriep. Als nieuwe eigenaar moet deze de verplichtingen uit de huurovereenkomst nakomen. Bovendien zijn de belangen van de eigenaar zakelijk van aard, terwijl het de bewoner om het behoud van zijn woonruimte gaat. Dat laatste belang weegt zwaarder. Dat de voorwaarden in de huurovereenkomst voor de eigenaar niet gunstig zijn, is – zeker met de gestegen energieprijzen – evident, maar dat is geen reden om de huurovereenkomst te beëindigen. Het beroep op huurbescherming is dus niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

ECLI:NL:GHDHA:2022:1637