Hoge temperatuur in huurhuis levert geen gebrek op

Kan een te hoge binnentemperatuur in een huurhuis een gebrek opleveren? Niet zonder meer. Huurders moeten met voldoende bewijzen komen dat de toetsingsnorm is overschreden.

Verschillende bewoners van een wooncomplex klagen over de hoge temperaturen in hun appartement. De verhuurder laat daarom een ingenieursbureau onderzoek doen naar het risico op oververhitting in drie van de appartementen. Uitgangspunten daarbij zijn dat de huurcommissie uitgaat van de zogenoemde GIW/ISSO 2008 norm, dat de door deze commissie aangehouden maximale temperatuuroverschrijding daarvan afwijkt en dat er getoetst moet worden aan een grenswaarde van maximaal 300 temperatuuroverschrijdingsuren boven de door de huurcommissie aangehouden 26,5 graden. Daarvan is volgens het ingenieursbureau in deze appartementen geen sprake: het hoogste aantal overschrijdingsuren wordt berekend op 288. Om de huurders tegemoet te komen, stelt de verhuurder wel voor eenmalig de helft van de kosten voor het aanbrengen van zonwerende folie voor haar rekening te nemen. Zes huurders geven aan hier gebruik van te willen maken.

Gebrek

Eén huurder is het hier echter niet mee eens en stapt naar de huurcommissie. Zij wil dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd in verband met het gebrek dat op zonnige dagen de temperatuur in huis ondraaglijk oploopt. De voorzitter van de huurcommissie beslist hierop dat er geen sprake is van een ernstig gebrek en wijst het verzoek af. Tegen de voorzittersuitspraak heeft de huurder verzet aangetekend, maar ook dat wordt ongegrond verklaard omdat een nadere onderbouwing met een onafhankelijk deskundigenrapport of een uitgebreid logboek ontbreekt.

Huurverlaging

De huurder stapt hierop naar de kantonrechter van de rechtbank Gelderland. Zij vraagt de rechtbank de verhuurder te veroordelen de hitteoverlast in de woning op te lossen en de huurprijs tijdelijk met 40 procent te verlagen. Volgens de verhuurder is er echter geen sprake van een gebrek. De geëiste kosten van herstel in deze omstandigheden zijn bovendien niet redelijk en de gevorderde huurprijsvermindering is veel te hoog, zo stelt de verhuurder. De vermeende oververhitting doet zich immers alleen in de zomermaanden voor.

Woongenot

Artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van een zaak is of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de verhuurde zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De wetgever heeft van dit begrip 'gebrek' een ruime uitleg beoogd. 

Het binnenklimaat van een woning heeft een aanzienlijke invloed op het woongenot van de bewoner. Het is aan de huurder om voldoende feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat sprake is van gebrek doordat de binnentemperatuur van het gehuurde bovenmatig hoog is. Dat volgt uit de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, waarin staat dat de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten in principe de bewijslast draagt. De huurder heeft echter alleen een overzicht aangeleverd met informatie over de temperatuur in haar appartement gedurende tien dagen. Hieruit kan volgens de kantonrechter niet worden afgeleid dat de binnentemperatuur in 2020 meer dan 300 uur is uitgekomen boven 26,5 graden. Zo bevat het overzicht feitelijk 18 afzonderlijke temperatuurmetingen die zijn gedaan op tien verschillende dagen, waarop het in huis maar op negen dagen warmer was dan 26,5 graden. Een overschrijding van de GIW/ISSO 2008 norm is volgens de kantonrechter dan ook niet komen vast te staan.

Contra-indicatie

Andere relevante omstandigheden zouden alsnog aanleiding kunnen geven voor het oordeel dat wél sprake is van een gebrek, ook als de GIW/ISSO 2008 norm niet is overschreden, maar ook hiervan is volgens de kantonrechter niet gebleken. Er is zelfs sprake van een contra-indicatie, nu de huurder over 2021 geen gegevens heeft overgelegd. Dat het binnenklimaat in dat jaar, ook in de zomer, niet te warm was, is een indicatie dat het appartement niet gebrekkig is, aldus de kantonrechter. De vorderingen worden daarom afgewezen.

ECLI:NL:RBGEL:2022:3895