Huis is opgeleverd als opdrachtgever dit aanvaardt
Bij de bouw van vastgoed wordt doorgaans afgesproken wanneer het klaar moet zijn en welke boete geldt als er te laat wordt opgeleverd. Maar wanneer is precies sprake van ‘oplevering’? De rechtbank Rotterdam geeft in deze zaak duidelijkheid.
Een man laat een aannemer een huis bouwen. De aanneemsom is € 439.724 inclusief btw. Afgesproken wordt dat de bouwtijd 120 werkbare dagen telt, na de start van het heiwerk. Wordt de bouwtijd overschreden, dan moet de aannemer een boete betalen van 0,025% van de aanneemsom, per overschreden werkdag – dat is (afgerond) € 110.
Boete
Als de opdrachtgever de woning betrekt, stelt hij een lijst met gebreken op, met onder meer ramen en deuren die niet goed sluiten. Daar wordt door verschillende onderaannemers aan gewerkt, maar het schiet volgens de opdrachtgever niet op. Uiteindelijk bericht hij de hoofdaannemer dat hij aanspraak maakt op de boete van € 71.345 wegens te late oplevering van 649 dagen. De rechtbank Rotterdam moet beoordelen of deze claim terecht is.
Oplevering
Wanneer partijen een boete afspreken die ingaat op het moment van termijnoverschrijding, dan gaat het om een fatale termijn. De boete is dan direct en zonder ingebrekestelling opeisbaar. Maar de aannemer stelt dat het huis op tijd is opgeleverd. De vraag is dan: wat is ‘oplevering’? Dat staat in het Burgerlijk Wetboek. Van oplevering is sprake als de opdrachtgever het werk heeft aanvaard. Dit kan uitdrukkelijk of stilzwijgend gebeuren. Voor dat laatste is dan nodig dat de aannemer aan de opdrachtgever te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever niet binnen een redelijke termijn van zich laat horen.
Stilzwijgend aanvaard
In deze zaak heeft de opdrachtgever in elk geval niet uitdrukkelijk aanvaard. Dat hij enkele dagen na de laatste werkdag het huis betrok, kan niet worden gezien als een aanvaarding omdat er toen nog te veel zaken niet in orde waren: een lekkage, douches en de centrale verwarming die niet werkten, problemen met de kozijnen. Ruim twee maanden later stuurt de opdrachtgever een ‘bijgewerkte opleverlijst’. Deze lijst bevatte nog negen punten. De aannemer heeft daaruit en van het woord ‘bijgewerkt’ terecht afgeleid dat het toen nog alleen om deze negen punten ging, waarvan de rechtbank er eigenlijk maar één (een schuifdeur) als serieus omschrijft. De andere punten rechtvaardigen niet de weigering om het werk te aanvaarden. Toen de opdrachtgever de bijgewerkte lijst stuurde, heeft hij het werk stilzwijgend aanvaard, waarmee de woning als opgeleverd moet worden beschouwd. Daarmee is de bouwtijd met 67 dagen overschreden en komt de boete op € 7.365.
