Niet huiseigenaar maar hoofdhuurder aansprakelijk voor illegale onderhuur

Een huurder gaat zijn woning onderverhuren. Omdat dit in strijd is met de regels, krijgt de huiseigenaar een bestuurlijke boete opgelegd. Hij vindt dat de huurder de overtreder is.

Als een huurder het gehuurde huis verkamert en onderverhuurt aan meerdere mensen, dan is dat doorgaans in strijd met de huurovereenkomst, en vaak ook met het bestemmingsplan of de gemeentelijke huisvestingsverordening. In principe wordt de hoofdhuurder daarvoor beboet, maar ook de huiseigenaar loopt dat risico.

Bestuurlijke boete

Zo’n zaak deed zich onlangs voor toen een gemeentelijke inspecteur constateerde dat een zelfstandige woonruimte was omgezet in een onzelfstandige. De huurder had het huis verkamerd en er vier expats ingezet. De eigenaar had geen omzettingsvergunning. Dat verkameren was in strijd met de Huisvestingswet en de huisvestingsverordening van de gemeente. De eigenaar, tevens hoofdverhuurder, kreeg daarvoor een bestuurlijke boete (€ 3.000). Ook kreeg hij een last onder dwangsom (€ 7.500), omdat het pand werd gebruikt in strijd met het bestemmingsplan.

Onderverhuren

De huiseigenaar gaat daartegen in beroep bij de rechtbank Midden-Nederland. Daar stelt hij niet de overtreder te zijn. Als eigenaar en verhuurder wist hij niet – en kon hij niet weten – dat sprake was van een overtreding. Hij had met een makelaar een huurder gevonden, een gezin. Hij ging ervan uit dat deze mensen in het huis gingen wonen. Hij wist niet dat deze huurder, via zijn eigen verhuurbedrijf, het pand ging onderverhuren aan vier personen. Volgens het college van burgemeester en wethouders had de eigenaar dit maar beter moeten onderzoeken en is de eigenaar en verhuurder wel verantwoordelijk voor deze kwestie.

Rechtmatig gebruik

Wie overtreedt nou de regels? De hoogste bestuursrechter heeft al eerder uitgemaakt dat dit degene is die het wettelijk voorschrift daadwerkelijk schendt, dus degene die de verboden handeling fysiek verricht: de hoofdhuurder. Soms kan ook degene aan wie de handeling is toe te rekenen de overtreder zijn. Op de eigenaar die een pand verhuurt rust immers een verantwoordelijkheid voor het rechtmatig gebruik ervan. Om te voorkomen dat de eigenaar verantwoordelijk wordt gehouden voor onrechtmatig gebruik van het pand, moet hij aannemelijk maken dat hij hiervan niet op de hoogte was en kon zijn. 

Deze huiseigenaar had via de makelaar informatie ingewonnen over de huurder. De huurovereenkomst was gesloten met deze huurder, niet met zijn verhuurbedrijf. Volgens de rechtbank is dit voldoende om aan te nemen dat de eigenaar niet wist dat het pand op een onrechtmatige manier zou worden gebruikt. In de huurovereenkomst staat ook dat onderhuur niet is toegestaan. Gelet op de zeer korte periode (een week) tussen het ondertekenen van het huurcontract en de inspectiedatum, kon niet van de eigenaar worden verwacht dat hij de situatie ter plaatse heeft onderzocht. De eigenaar is niet de overtreder, dus de gemeente heeft hem ten onrechte een bestuurlijke boete en een last onder dwangsom opgelegd.

ECLI:NL:RBMNE:2021:2077