Vanwege dringend eigen gebruik kan pandeigenaar huurovereenkomst opzeggen
Een verhuurder kan een door hem verhuurd bedrijfspand weer zelf exploiteren als sprake is van ‘dringend eigen gebruik’. Wanneer is dat het geval?
Een man runt tussen 2002 en 2006 een hotel in een pand dat zijn eigendom is. Daarna verkoopt hij het hotel aan een besloten vennootschap en verhuurt hij het pand aan die bv. Na 10 jaar zegt de eigenaar de huur op. De reden: hij heeft het pand nodig voor dringend eigen gebruik. Met ‘zelfexploitatie’ kan hij meer geld uit het pand halen dan uit de verhuur. Dan neemt ook de beleggingswaarde van het pand toe, betoogt hij.
‘Meer kunnen verdienen’
Als de eigenaar de ontbindingsprocedure bij de kantonrechter verliest, gaat hij in hoger beroep. Maar ook dan haalt hij bakzeil. Het hof vindt dat ‘meer kunnen verdienen’ niet betekent dat de eigenaar het pand dringend nodig heeft. Toen hij het hotel in 2006 verkocht, kon hij ook al meer verdienen aan zelfexploitatie dan aan verhuur. Daar heeft hij welbewust van afgezien – hij heeft de dringende noodzaak tot het eigen gebruik zo zelf in het leven geroepen. ‘Dringend eigen gebruik’ is geen reden om de huurovereenkomst op te zeggen.
Zelfexploitatie
De Hoge Raad denkt daar anders over. Het was dan wel de eigen keuze van de eigenaar om het hotel te verkopen en daarmee van extra winst door zelfexploitatie af te zien, maar dat is inmiddels bijna 20 jaar geleden. Waarom zou de toen gemaakte keuze afdoen aan de dringendheid van de eigenaar om het pand nu weer zelf in gebruik te nemen? De Hoge Raad bepaalt niet dat de huurovereenkomst daardoor in stand blijft, maar verwijst de zaak naar het gerechtshof Den Haag. Dit hof moet beslissen of de eigenaar het pand persoonlijk in duurzaam gebruik kan nemen en daartoe het pand dringend nodig heeft.
Dringend nodig voor eigen gebruik
‘Dringend nodig hebben voor eigen gebruik’ betekent dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de eigenaar: denk aan algemene bedrijfseconomische redenen. Niet is vereist dat de eigenaar in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd als hij geen hotel kan beginnen, en dat hij het pand nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. De eigenaar kan door zelfexploitatie jaarlijks € 200.000 meer aan zijn pand verdienen, waarbij ook de beleggingswaarde toeneemt. Twee zoons hebben interesse in het hotelvak en willen op enig moment het hotel overnemen. Dit alles betekent dat de eigenaar in beginsel een dringende reden heeft voor eigen gebruik van het pand. De belangen van de huurder hoeft het hof dan niet mee te nemen.
Goodwill
De huidige huurder heeft voor de overname € 800.000 betaald en wil deze investering eruit halen. Dat lukt niet, stelt hij, als de huurovereenkomst wordt opgezegd. Maar daar gaat het hof aan voorbij: dit risico hoort bij een huurrelatie die niet oneindig is. Bovendien zijn er bijna 20 jaar verstreken, zodat die kosten wel zijn terugverdiend. Ook levert de verkoop van het hotel weer goodwill op. Het gerechtshof geeft de eigenaar gelijk: de huurovereenkomst kan worden ontbonden.
