Veilingverkoop brengt voor pandeigenaar vaak minder op

Als een pandeigenaar zijn hypothecaire verplichtingen niet nakomt, kan de bank overgaan tot ‘executie’: het pand onderhands verkopen of via een veiling. Dan kan er al snel discussie ontstaan over het startbedrag op zo’n veiling.

Een man is eigenaar van een kantoorgebouw waarvoor hij ruim 10 miljoen euro heeft betaald. Omdat hij een achterstand heeft in zijn betalingsverplichtingen bij de hypotheekhouder, overweegt deze om het pand te verkopen. Een taxateur die de bank inschakelt waardeert het pand op 4 miljoen euro. De door de eigenaar ingeschakelde taxateur komt uit op een marktwaarde van 8 miljoen euro en een WOZ-waarde van 7 miljoen euro. Het lijkt de eigenaar te lukken om het pand te verkopen voor 6,5 miljoen euro, maar de verkoop gaat op het laatste moment niet door. De bank gaat over tot executie, ook nadat de kortgedingrechter – die door de man was ingeroepen om de executie uit te stellen omdat de koop mogelijk later alsnog zou doorgaan – de bank in het gelijk stelde.

Startbedrag

Het pand wordt aangeboden op een veiling. De veilingmeester begint met 4.250.000 euro en het hoogste bod bedraagt 2.450.000 euro. De eigenaar vindt dat veel te laag en eist minimaal 1.550.000 euro van de veilingnotaris. Hij verwijt deze notaris dat hij geen enkele moeite heeft gedaan om een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst voor het pand te realiseren. Er was immers een geïnteresseerde koper die 6.500.000 euro had geboden. Hoe kon de notaris dan beginnen met een startbedrag (op afslag) van 4.250.000 euro voor een pand met een marktwaarde van 8 miljoen?

Executoriale veiling

Het gerechtshof Amsterdam verwijst naar de uitspraak van de voorzieningenrechter: de hypotheekhouder hoefde niet te wachten op een verkoop die mogelijk niet zou doorgaan. De notaris kon dus zijn medewerking verlenen aan de executoriale veiling van het pand. Maar als er was begonnen met een hoger startbedrag, dan waren er vast ook hogere biedingen gekomen, stelt de eigenaar.

Inspanningsverplichting

Dat gelooft het gerechtshof niet. Voorafgaand aan de veiling kwamen er al drie onderhandse biedingen binnen. De hoogste betrof 1.813.000 euro. Omdat de taxateur van de bank het pand op 4 miljoen had geschat, zag de notaris geen enkele reden om bij de afslagveiling te starten met een bedrag hoger dan 4.250.000. Zeven partijen boden tegen elkaar op, wat uiteindelijk 2.450.000 euro opleverde. Aan de inspanningsverplichting was ook voldaan: in kranten en online is er veel voor dit pand geadverteerd.

Gevolmachtigde

De eigenaar beklaagt zich er ook over dat hij niet mocht weten wie de vertegenwoordigingsbevoegde of gevolmachtigde van de bieder was. Volgens het gerechtshof bestaat er geen regel die de notaris ertoe verplicht om de (persoons)gegevens van zo iemand aan de eigenaar te verstrekken. De voormalige eigenaar moet zijn verlies nemen.

ECLI:NL:GHAMS:2022:3042